Альфа Страхование (материалы для работы)

О проекте

▲

🎯 Наша цель— удержать оба полиса, а при наличии сопутствующих коробочных продуктов — ещё и их.

Партнёр — АльфаСтрахование (АО АС)

Полисы АО АС предоставляют имущественное страхование в кредитах под залог недвижимости в Альфа-Банке.

В услугу входят два полиса

Базовый — страхует конструктивные элементы: стены, пол, потолок.

Мультиполис — страхует внутреннюю отделку и инженерные коммуникации.

Кредит под залог недвижимости

▲

Что такое кредит под залог недвижимости?

Это разновидность потребительского кредита, при котором банку предоставляется обеспечение в виде залога.

Преимущества

Увеличенная сумма кредита (зависит от рыночной стоимости залога)
Долгий срок кредитования — до 15 лет
Выгодные процентные ставки за счёт минимизации банковских рисков
Более высокая вероятность одобрения
Уменьшенный ежемесячный платёж
Возможность получить большую сумму без справки о доходах

Особенности

Обременение недвижимости: нельзя менять собственника без согласования с банком до полной выплаты долга
Оформление требует времени: недвижимость оценивается и регистрируется в Росреестре — деньги в день подачи не выдаются
Обязательное страхование от пожаров, затоплений и других опасностей

Что такое залог?

Это гарантия, что заёмщик исполнит перед кредитором свои финансовые обязательства. За счёт залогового имущества риск сведён к минимуму, поэтому банк может предложить клиенту более выгодные условия по кредиту. Банк-кредитор становится не собственником недвижимости, а только залогодержателем.

Что принимает Альфа-Банк в качестве залога?

Квартиры, апартаменты, машино-место или коммерческую недвижимость. У объекта не должно быть собственников младше 18 или старше 70 лет на момент оформления кредита и наложенных ограничений или обременений. Собственником может быть как сам заёмщик, так и третье лицо. Допускается максимум пять собственников (залогодателей), включая заёмщика, или четыре залогодателя, если заёмщик не собственник недвижимости.

Права и обязанности заёмщика

▲

✓ Можно без согласия банка

Заемщик остается собственником. Он имеет право пользоваться квартирой по назначению

✗ Нельзя без согласия банка

Нельзя делать ничего, что может снизить стоимость квартиры или затруднить ее продажу в случае, если должник перестанет платить

Жить в ней и прописывать себя и членов своей семьист. 29 Закона об ипотеке. Залогодатель вправе использовать имущество в соответствии с его назначением. Прописка (регистрация) самого собственника и его ближайших родственников (детей, супругов) не требует согласия банка.

Продавать, дарить, обменивать (отчуждать имущество)ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Закона об ипотеке. Переход права собственности к другому лицу возможен, только с согласия залогодержателя (банк). Сделка, совершенная без согласия, может быть признана недействительной.

Сдавать в аренду (найм)ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке. Сдавать можно БЕЗ согласия банка, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ДОГОВОРОМ ИПОТЕКИ. Практически все банки (99%) вписывают в кредитный договор пункт: «Сдача в аренду только с предварительного письменного согласия кредитора». Поэтому по закону — можно, по договору — обычно нельзя без спроса.

Сдавать в аренду (если есть запрет в договоре)Как упомянуто слева (ст. 40 Закона об ипотеке). Если в ипотечном договоре написано, что аренда только с согласия банка — значит, нельзя.

Делать косметический ремонтст. 30 Закона об ипотеке (обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии). Клеить обои, менять ламинат, ставить новые двери или сантехнику — можно и нужно. Это улучшает состояние предмета залога.

Делать перепланировку или реконструкцию (изменять физические параметры)ст. 29 Закона об ипотеке (не допускать ухудшения имущества). Сносить несущие стены, объединять лоджию с комнатой, переносить «мокрые точки» (санузлы) без согласия банка категорически запрещено. Если банк об этом узнает, он вправе потребовать досрочного погашения кредита (ст. 35 Закона об ипотеке).

Завещать (оставить в наследство)ст. 37 Закона об ипотеке (Завещание заложенного имущества). Правда, наследники получат квартиру вместе с долгом.

Передавать в последующий залог (перезакладывать)ст. 43 Закона об ипотеке. Нельзя взять еще один кредит в другом банке под залог этой же квартиры, если в первом договоре ипотеки прямо прописан запрет на последующий залог (а он там прописан почти всегда).

Извлекать доходыст. 29 Закона об ипотеке. Заемщик имеет право получать доходы от квартиры (например, если сдает ее легально). Эти доходы не находятся в залоге у банка, если иное не прописано в договоре.

Обязанности заёмщика — невыполнение даёт банку право забрать квартиру

ОБЯЗАТЕЛЬНО страховать имущество Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения (пожар, потоп, взрыв газа). Если заемщик этого не делает, банк имеет полное право застраховать квартиру сам и взыскать деньги с клиента, либо потребовать досрочного погашения кредита. Основание: ст. 31 Закона об ипотеке

Поддерживать имущество в исправном (надлежащем) состоянии, чтобы оно не потеряло свою реальную стоимость Основание: ст. 30 Закона об ипотеке

Обеспечивать банку доступ для проверки Банк (залогодержатель) имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества. Основание: ст. 34 Закона об ипотеке

Иван Иванович, я понимаю ваши эмоции. Однако страхование — это не прихоть банка. Это прямое требование статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке». Закон обязывает заемщика страховать предмет залога. Если полис будет расторгнут, банк вправе на законных основаниях потребовать от вас досрочного погашения всего долга.

Выбор страховщика

▲

Можно ли заставлять клиента страховать залог (и жизнь/здоровье) только в тех компаниях, которые указал банк?

Позиция 1 (в пользу потребителя)

Навязывать конкретного страховщика — НЕЗАКОННО

Эта позиция опирается на ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП), которая запрещает обуславливать приобретение одной услуги (кредита) обязательным приобретением другой (страховки у конкретной компании).

Что суды признают незаконным (ущемляющим права):

Ограничение выбора: когда в кредитном договоре или договоре залога прямо прописано, что заемщик обязан застраховать автомобиль/квартиру «только в ОСАО "Ингосстрах"» или «в страховой компании, согласованной с кредитором (банком)». Суды (например, ФАС Западно-Сибирского и Уральского округов) считают, что это нарушает ст. 421 ГК РФ (свобода договора).

Позиция 2 (в пользу банка)

Согласование страховщика с банком — ПРАВОМЕРНО

Эта позиция опирается на то, что страхование залога (КАСКО, страхование конструктива квартиры) — это прямое требование закона (ст. 343 ГК РФ, Закон об ипотеке).

Почему суды (например, ФАС Московского и Волго-Вятского округов) иногда вставали на сторону банков:

Банк — не продавец страховки: Суды указывали, что банк не навязывает «свою» услугу, так как он сам страховки не продает. Страховка залога — это составная часть кредитной сделки, направленная на защиту рисков.
Аккредитация не есть навязывание: Условие застраховаться в одной из «аккредитованных» (одобренных) банком компаний признавалось законным.

Хотя в документе приведены две позиции, современная правовая реальность (и позиция ЦБ РФ/ФАС) давно свелась к единому знаменателю, который нужно знать для работы с нашим скриптом:

ПравомерноОбязывать страховать предмет залога (квартиру, машину по КАСКО). Этого требует закон (ст. 343 ГК РФ, ст. 31 Закона об ипотеке).

НеправомерноОбязывать страховать жизнь/здоровье. Это дело добровольное. НО! Банк имеет право повысить ставку по кредиту, если клиент отказывается от страховки жизни. (Закон о потребкредите это допускает).

НезаконноОбязывать страховаться ТОЛЬКО в одной конкретной компании. Это нарушение антимонопольного законодательства и прав потребителей.

ПравомерноТребовать страховку от компании, отвечающей требованиям банка. Клиент имеет право принести полис любой страховой компании, НО эта компания должна соответствовать финансовым требованиям банка (иметь нужный рейтинг). Если полис «дешевый», но компания не прошла проверку банка — банк вправе такой полис не принять.

Как использовать в скриптах удержания (безопасная формулировка):

Вы абсолютно вправе принести полис другой страховой компании. Закон дает вам свободу выбора. Но важно понимать: банк принимает полисы не от всех подряд, а только от тех компаний, которые соответствуют его жестким требованиям к финансовой устойчивости. Если вы купите дешевый полис в компании, которую юридический отдел банка не одобрит, этот полис не будет принят как обеспечение. И тогда возникнет риск что условия страхования не будут выполнены. Наш полис уже 100% одобрен и гарантирует вам отсутствие этого риска.

Полисы: Базовый vs Мультиполис

▲

Базовый

Мультиполис

Обязателен при заключении договора кредита в силу закона, без него кредит в принципе невозможен

Не обязателен при заключении договора кредита, но помогает сохранить предмет залога (чаще всего это квартира) в надлежащем состоянии, а это также обязательство клиента перед банком

Выгодоприобретатель — банк

Выгодоприобретатель — собственник(и) жилья

Страхует конструктивные элементы

Страхует внутреннюю отделку

Цель — удержать оба полиса

Стратегии удержания двух полисов

▲

Стратегия 1

«Разделение интересов» (Кому достанутся деньги)

Клиент должен понять, что, если сгорит базовый (обязательный) полис, все деньги заберет банк в счет погашения кредита (что само по себе и есть цель страхования имущества).

Расширенный полис — это защита уже личных вложений в ремонт, отделку и технику.

Оставляя оба полиса, решаются две проблемы: базовый полис защищает от долгов перед банком, а расширенный — дает живые деньги на восстановление.

Стратегия 2

«Статистика и реальность (Заливы соседей)»

Голые стены (конструктив) рушатся редко. Но наличие этого полиса обязательно для банка. А вот заливы свежего ремонта от соседей сверху происходят постоянно.

Давайте посмотрим на статистику страховых случаев. Риск того, что рухнут несущие стены (что покрывает базовый полис), меньше по сравнению с ситуацией, когда соседи сверху топят ваш свежий ремонт — это, к сожалению, происходит очень часто. Базовый полис в таком случае не работает, он не покрывает обои, ламинат или натяжные потолки. В случае отказа от расширенного полиса, вам придется самостоятельно судиться с соседями и требовать с них деньги, что может затянуться на месяцы. Расширенный полис позволяет просто получить выплату от нас и быстро сделать ремонт.

Стратегия 3

«Не делать акцента на том, что один полис – не обязательный»

Суть этой стратегии в том, что мы вообще уходим от юридической плоскости («обязательно/необязательно») и переводим разговор в практическую плоскость («как это работает на вас»).

Главное правило compliance здесь: мы не имеем права врать (если клиент задаст прямой вопрос «обязательна ли расширенная программа?», мы обязаны сказать правду). НО мы не обязаны сами акцентировать внимание на его необязательности, пока нас не спросили. Мы позиционируем это как единый комплексный продукт, который технически разбит на два договора.

Вот как грамотно реализовать эту стратегию:

Мы объясняем наличие двух полисов не тем, что один нужен банку, а другой «в довесок», а тем, что у них разные получатели денег (выгодоприобретатели). Поэтому их технически нельзя вписать в одну бумагу.

Если клиент спрашивает: «Зачем мне два полиса / хочу отменить один из них»:

Иван Иванович, у вас оформлена комплексная защита вашей недвижимости. Она технически разделена на два договора, потому что при наступлении страхового случая деньги идут в разные места.

По первому полису (если повреждается конструктив), выгодоприобретателем является банк (деньги уходят на закрытие вашего кредита).

По второму полису (если страдает ремонт, техника), выгодоприобретателем являетесь лично вы (выплата идет напрямую на ваш счет).

Если вы уберете вторую часть этой защиты, возникает серьезный риск того, что при бытовой аварии — например, прорыве трубы — выплата уйдет только банку, а восстанавливать ремонт в квартире вам придется полностью за счет собственных сбережений. Именно поэтому программа оформляется в комплексе, чтобы защитить и ваши кредитные обязательства, и ваш личный бюджет.

Выдержки из общих условий кредитования

▲

П. 2.1 — Условия предоставления кредита (страхование)

▼

2.1.1. Заключить обеспечительные договоры, если их заключение предусмотрено Индивидуальными условиями...

2.1.2. Застраховать/обеспечить страхование рисков, если это предусмотрено Индивидуальными условиями, заключив/обеспечив заключение Договора(-ов) страхования, указав в качестве выгодоприобретателя Банк.

П. 5.4 — Права банка / П. 5.1 — Обязанности заёмщика

▼

5.4.2. В одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по Договору Кредита в случае неисполнения Заемщиком обязательств, установленных п.2.1, в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты заключения Договора Кредита.

5.1.3. Подтверждать страхование рисков путем предоставления в Банк подписанного Договора страхования и копий документов, подтверждающих оплату страховых премий, в течении 3 (трех) рабочих дней считая с даты подписания такого Договора страхования.

5.1.4. Не вносить без предварительного согласования с Банком изменения в условия Договора страхования в части: перечня застрахованных рисков, подлежащих обязательному страхованию; изменений, влекущих нарушение требований Банка к страхованию.

5.1.7. По требованию Банка предоставлять ему информацию о своем финансовом положении и доходах.

5.2.1. Принять решение о смене страховой компании и расторгнуть Договор страхования досрочно, одновременно заключив новый Договор страхования, отвечающий положениям Индивидуальных условий.

П. 7.3–7.6 — Основания для досрочного расторжения кредита

▼

7.3. Банк вправе потребовать досрочного возврата суммы Кредита в следующих случаях:

7.3.1. Неисполнение ежемесячных платежей более чем 60 дней в течение последних 180 дней;
7.3.2. Утрата или повреждение предмета залога;
7.3.3. Грубое нарушение правил пользования предметом ипотеки (залога);
7.3.4. Необоснованный отказ Банку в проверке предмета ипотеки (залога);
7.3.5. Нарушение обязанностей по страхованию риска утраты (гибели) и повреждения предмета ипотеки;
7.3.6. Нарушение правила о замене предмета ипотеки (залога) в случае его повреждения или утраты;
7.3.7. Несообщение Банку обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (залога);
7.3.8. Нарушение правил распоряжения предметом ипотеки (залога) и его последующего залога.

7.6. В случае неисполнения требования о досрочном погашении — Банк вправе обратить взыскание на Предмет ипотеки (залога).

П. 6.4, 6.5, 8.5 — Ответственность и изменения договора

▼

6.4. Заемщик отвечает за неисполнение обязательств своими доходами и принадлежащим ему имуществом (Предметом ипотеки (залога).

6.5. Заемщик обязуется письменно информировать Банк об изменении сведений (смена фамилии, паспортных данных, адреса, телефона) в течение 3 (трех) рабочих дней со дня изменения.

8.5. Все изменения и дополнения к Договору Кредита действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

Общий вывод

Страхование — обязательное условие. Общие условия кредита не предусматривают вариант расторжения полиса страхования (как минимум базового), только возможность его заменить. При этом не каждый полис банк обязан принять; факт расторжения должен по времени совпадать с фактом заключения нового договора страхования. В случае нарушения этого условия банк имеет право потребовать расторжения договора и возврата всей суммы кредита.

Банк должен знать обо всём, что происходит с залогом — в том числе он может инициировать проверки. Если предмет залога пострадает и банк об этом узнает в ходе проверки, для клиента также могут быть последствия.

Клиент обязан информировать банк об изменении всех своих сведений и несёт ответственность в случае невыполнения этого условия.

Все изменения, а расторжение договора страхования является изменением первоначальных условий, могут совершаться только в письменной форме. Это ответ на возможное возражение клиента: «почему только почтой РФ».

Также не забывайте

П. 10 ИУ КД — Требования к договору страхования имущества

▼

Согласно пункту 10 Индивидуальных условий КД, клиент обязан заключить договор страхования объекта недвижимого имущества, передаваемого в залог, который должен покрывать следующие риски:

Пожар
Удар молнии
Стихийное бедствие (наводнение, затопление; землетрясение; оползень, оседание грунта; движение воздушных масс со скоростью более 20,0 м/сек)
Взрыв паровых котлов, газохранилищ, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств, а также газа, употребляемого для бытовых и промышленных целей
Залив жидкостью (авария систем водоснабжения, канализации, отопления или пожаротушения, а при страховании жилых помещений в многоквартирных домах — также проникновение воды из смежных помещений)
Падение летательных аппаратов или их частей, деревьев и иных предметов
Противоправные действия третьих лиц (включая поджог, подрыв, хищение) либо неосторожные действия третьих лиц
Кражи или расхищение имущества во время или непосредственно после страхового случая
Убытки от проникновения атмосферных осадков через незакрытые окна, двери (кроме случаев по вине Заемщика)

Если клиент желает принести другой полис, он точно должен быть уверен, что именно эти риски входят в покрытие.

Срок действия и дата начала нового полиса

▼

Срок действия Договора страхования имущества — не менее срока действия Договора Кредита, а по КПЗН сроки могут достигать 15 лет.

Дата заключения Договора страхования имущества должна приходиться на дату не позднее даты заключения Договора Кредита — а значит, новый полис должен начинать свое действие от даты начала КД, что технически может быть труднореализуемо, так как в страховом полисе может не содержаться ретроспективная оговорка.

Простой пример: кредит и полис АО АС оформлены 10 августа 2026. Новый полис клиент скорее всего успеет оформить не ранее чем с 11 августа 2026, а значит, в новом полисе должно быть предусмотрено, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие с 10 августа 2026. Мы не утверждаем, что так и будет, но можем при необходимости указать на этот риск.

Кроме того, если клиент расторгнет полис АО АС 11 августа 2026, но новый полис принесет спустя время — по общим условиям кредита у него есть не более 3 рабочих дней (п.5.1.3), чтобы подтвердить наличие нового полиса страхования. А самое главное — именно в этот промежуток времени и может произойти страховое событие. Поэтому крайне важно, чтобы залог был непрерывно застрахован на время кредита.

П. 12 ИУ КД — Целевое назначение средств на страхование

▼

Согласно пункту 12 ИУ КД (индивидуальные условия кредитного договора), деньги на оплату страхования носят целевое назначение — то есть потратить их на что-то иное чревато.

Законодательная база

▲

Суть статьи 334 ГК РФ

В статье закреплено Преимущественное право банка (залогодержателя). Она говорит о двух главных вещах:

Если клиент перестает платить (дефолт): банк имеет право забрать заложенную квартиру/машину, продать её с торгов и забрать свои деньги ПЕРВЫМ, вне очереди. Остальные кредиторы (например, если человек должен еще за микрозаймы или по кредиткам) получат только то, что останется.

Если с квартирой/машиной что-то случается: в статье прямо прописано, что банк имеет преимущественное право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. Причем независимо от того, в чью пользу оно застраховано (клиента или банка).

Статья 34 ФЗ-102 — Может ли банк проверять залог?

Ответ: да, банк имеет право в любой момент без согласия заёмщика проверить состояние квартиры, которая находится в залоге.

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Источники alfabank.ru — Можно ли сдавать залоговую квартиру Общие условия кредитования под залог недвижимости (PDF) consultant.ru — ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)

Материал для работы на линии АО АС